轉(zhuǎn)眼2021年已然過半，上海寫字樓市場傳出需求爆棚的好消息，新經(jīng)濟(jì)驅(qū)動上海商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)交出“超預(yù)期”答卷！

　　經(jīng)歷疫情大考后，上海經(jīng)濟(jì)繼續(xù)呈現(xiàn)出高質(zhì)量發(fā)展的良好態(tài)勢，特別體現(xiàn)在新基建強(qiáng)勢推出、新動能快速成長、新消費強(qiáng)勁迸發(fā)等方面。

　　受益于“十四五”規(guī)劃、營商環(huán)境3.0版改革方案、加強(qiáng)投資促進(jìn)32條、進(jìn)一步利用外資24條等政策出臺，政府持續(xù)推動擴(kuò)大內(nèi)需、支持創(chuàng)新發(fā)展、改善營商環(huán)境，加上低基數(shù)因素，經(jīng)濟(jì)增速正在恢復(fù)至正常增長水平以上。

　　第二季度，上海甲級寫字樓市場延續(xù)了一季度的強(qiáng)勢行情，企業(yè)新租擴(kuò)租意愿強(qiáng)烈，租賃市場持續(xù)放量。整體市場持續(xù)活躍，其中科技、金融行業(yè)表現(xiàn)相對亮眼，租金跌幅持續(xù)收窄。值得一提的是，企業(yè)購置自用寫字樓的案例也明顯增多，且交易持續(xù)活躍。

　　供應(yīng)與需求

　　二季度，上海寫字樓市場迎來超55萬平方米新增供應(yīng)，其中超八成集中在非核心商務(wù)區(qū)，市場競爭進(jìn)一步加劇。市場需求延續(xù)一季度的活躍表現(xiàn)，不少行業(yè)都有尋租、擴(kuò)租或是搬遷需求。其中TMT行業(yè)租賃活動最為活躍，占寫字樓租賃面積的25%左右。金融業(yè)和專業(yè)服務(wù)業(yè)緊隨其后，醫(yī)療健康行業(yè)也有望成為下一波主力軍。

　　空置率

　　隨著“十四五”規(guī)劃逐步落實，上海經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，企業(yè)租賃需求旺盛，核心商圈的凈吸納量錄得102,425平方米。整體空置率持續(xù)走低，全市平均空置率降至14.5%左右。

　　租 金

　　租金方面，受供求關(guān)系影響，二季度上海寫字樓市場租金略有波動。全市平均租金約9.5人民幣/平方米/天，環(huán)比下降0.8%左右。

　　成 交

　　二季度，上海寫字樓市場成交方面，內(nèi)資企業(yè)仍占據(jù)市場主導(dǎo)地位。隨著更多激發(fā)創(chuàng)新潛力和更高水平開放政策出臺，預(yù)計外資企業(yè)和科技企業(yè)將在未來的甲級寫字樓市場中扮演更加重要的角色。成交大多為搬遷項目，大成律所搬遷至上海環(huán)球金融中心、法國巴黎銀行搬遷至上海中心、華為搬遷至北外灘來福士、君實醫(yī)藥搬遷至前灘中心……

　　展 望

　　上海寫字樓新增項目入市大部分將集中在今年三季度，整個下半年預(yù)計會有超10棟優(yōu)質(zhì)寫字樓項目入市。雖然供應(yīng)壓力依然很大，但市場空置率出現(xiàn)大幅攀升的概率非常小，主要有三個方面的原因：第一，新項目自用和預(yù)租比例相對較高，因此實際入市面積對市場沖擊有限；第二，目前市場仍有大宗租賃交易在談并可能在下半年完成；第三，雖然預(yù)計下半年市場熱度會有所回落，但整體需求依然會維持相對高位。

　　在未來上海多中心規(guī)劃發(fā)展的格局下，政策引導(dǎo)下的新型產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)將為上海寫字樓市場帶來新一輪的紅利期。

　　未來，業(yè)主將更加注重上班族的辦公體驗以及休閑生活中多樣化的需求，樓宇的智能化水平和周邊環(huán)境都將有進(jìn)一步提升。